私たちが日常生活で使っている道路は、建築基準法上で見るとさまざまな種類に分類がされています。そして、分類された道路が『建築基準法上の道路』に該当し、その道路に敷地が原則として2ｍ以上接していなければ、敷地に建物を建築することができません。

これを接道義務といいます。

なお、この建築基準法（建基法第42条）で定める道路とは「幅員4ｍ（特定行政庁が指定した区域内では6ｍ）以上のもの」であると規定されていますが『公道か私道か』の区別はありません。道路の種類には一般的（高速道路・地下道などは除く）には6種類あります。そんな道路に基準がある中、敷地の前面道路が4ｍ無い場合にある一定の要因をクリアーすれば建物の建築ができる道路があります。「建基法第42条2項」建築基準法の施行の際、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁の指定を受けたもの※公道・私道の別は問わず、一般的に「2項道路」と呼ばれているものがあります。

■2項道路：道路の幅員が4ｍ未満の場合、敷地に建築などを行う場合には道路の中心線から2ｍ（指定区域では原則3ｍ）後退した線が道路と敷地の境界線とみなされます。この行為を「セットバック」と呼んでいます。

セットバック部分は道路とみなされるため、当然に建物や塀などの建築ができず、建ぺい率や容積率を計算する際の建築対象面積にも算入されませんので、建築プラン等を考える際には注意が必要です。現状で2項道路に接している敷地にある建物を、老朽化したので建て直そうとした場合、同じ規模の建物が建てられないかもしれないのです。

そのため、セットバック部分の面積がどの程度になるのかは、その敷地を利用する上で大きな問題となるので、売買取引の際にはしっかりと確認をすることが大切です。また、上記の「2項道路」に該当しない場合もありますので、お気になる物件をお持ちの方は、一度ご相談して頂ければと思います。