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投資利回りって何?

2018年12月10日 月曜日
売買お役立ち情報

賃貸不動産の購入や売却、運営状況の確認などによく出てくる「投資利回り」ですが、この「利回り」とは、一言でいえば投資した金額に対するリターンになります。

この投資利回りには「表面利回り」「実質利回り」の2つの種類に分けることができます。

「表面利回り」とは単純に物件価格に対する年間家賃収入の割合です。

一般的によく目にする利回りといえます計算方法は、「年間家賃収入(毎月の家賃収入×(12か月)÷購入価格」となります。

「実質利回り」とは物件価格に対して年間家賃収入から支出を差し引いた実収入の割合です。

一般的には家賃収入から管理費等の経費、例えばエレベーター保守点検費や消防点検費貯水槽清掃点検費、共用設備の月額使用料(電気や水道料金)、又は定期清掃などもあります。このような諸経費を家賃収入から引いたものを実収入としています。

また、計算する中には固定資産税などの税金も経費として差し引く場合や確定申告後の所得税を引き、後を実収入として計算している場合もあります。計算方法は、「年間実収入(毎月の家賃収入×12か月)-年間経費÷物件価格」となります。他にも投資物件購入の際、ローンを利用して購入した場合、ローンの経費を差し引いて計算する場合などもあります。

不動産広告などによく記載されている利回りは「表面(想定)利回り」が殆どと思われます。この想定利回りは、満室時を想定しており、空室の有無や家賃の値下げなどは計算していません。想定される空室期間や値下げが異なれば、実際の家賃収入は変わってきます。

つまり「利回り」と言ってもさまざまな計算方法があり、同じ表面利回り物件でも実質利回りは変わってきます。

また、築年数による大規模修繕、リフォームの有無などでも利回りは変化してきます。物件を比較する際には、物件の構造や築年数、地域、環境なども注意してみる必要があります。今後、予想される空室やリフォーム関係、募集に伴う家賃設定なども大切です。

弊社でも不動産コンサルティングとして表面だけでなく裏側までご意見させて頂ければと思っております。

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