民法が120年ぶりに改正され、2020年初旬に施工される予定となっています。賃貸住宅をお持ちのオーナー様にも関係のある改正がいくつかあります。

その中の1つ「設備が故障した時の賃料減額責任を明示すること」について、インターネットに記載されていた記事から抜粋してお話したいと思います。

これは、エアコンや給湯器などの設備等が故障して使用できなくなった場合の「賃料減額」についての規定です。今までは設備が故障した場合、急いで修繕をするのは貸主様としては当然の義務ですが、賃料を減額するのは当たり前ではなく、よほど修繕が遅れたり、入居者さんとトラブルになってしまったりした時に、入居者さんと話し合いの末に賃料減額という話が出るくらいだったと思います。

それが新しい民法では、

入居者から賃料減額請求をされなくても「当然に賃料が減額される」

という内容に改正されます。

では、当然に減額される金額はいくらなのか？というと、残念ながら、そこまで民法改正に規定がありませんが、施工までに賃貸借契約書の中に金額についての規定を盛り込む必要があるのです。具体的な数字が示されているものを探してみると、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「サブリース住宅原賃貸借契約書（改訂版）」に、こういった場合の金額について記載してありました。

そこには、賃料減額と免責日数の具体的目安が状況別に規定されていました。例えば

〇トイレが使えない場合の減額割合は月額賃料の30％

〇お風呂が使えない場合は10％

〇水が出ない場合は月額賃料の30％

〇エアコンが使えない場合は月額5,000円

と記載されています。

更に、状況別に免責日数の規定もあり

〇トイレが使えない場合は1日

〇お風呂が使えない場合は3日

〇水が出ない場合は2日

〇エアコンが使えない場合は3日

となっています。この免責日数の意味は、修繕までに多少の日数が掛かることを考慮しているものと思われます・・・。

 

近年入居中の設備故障は、入居者さんによっては大きなトラブルに発展する場合が増えています。時代とともに入居者さんの要求レベルが上がり、主張されることも細かくなっていることが原因だと思われます。このままでは、こうしたトラブルは益々増えていくだろうと思われます。

今回の改正事項は、設備故障の時に掛かった迷惑についての解決策を賃料の減額「お金に換算するといくら」というガイドラインの想定と思われます。

それが今回の民法改正を機に、賃貸借契約書を交わす時に「設備故障の際の賃料減額」を明示して署名を交わすことになれば、少なくともガイドラインで解決する道がはっきりと用意されることになります。

我々不動産会社にとっても、大家さんにとっても賃貸事業運営上大事な道筋となります。実際に改正民法が施工される2020年までには様々な議論がされ、賃貸借契約にどう反映していったら良いかが焦点になってくると思われます。

今後動向を見ていきたいと思います。