物件を売却するには

売却に必要な費用

お住まいを売却される場合でも、税金や仲介手数料などの諸費用が掛かります。つまり、売買金額から、諸費用を差引いた残りが手取り金額となるわけです。

それでは、諸費用の内訳はどうなっているのでしょうか…。

仲介手数料

仲介物件については、売買成約の際に宅建業法で規定されている仲介手数料（消費税及び地方消費税含む）が発生します。

印紙代

売買契約書に貼付する印紙代です。
※参考までに売買代金が1,000万円以上5000万円未満は、15,000円です。

所得税／住民税

売却によって＊譲渡益が出た場合、所得税、住民税がかかります。
（ご自宅売却の場合は3,000万円特別控除や所有期間によって税率軽減が受けられる場合もあります。）
＊ 譲渡金額－物件の取得（購入）金額がプラスの場合

ローン諸費用

ローンが残っている場合にかかる抵当権抹消費用や司法書士への報酬、ローン事務手数料などです。

その他

引越し費用などです。

近隣相場や過去の取引事例を基に3ヶ月以内に売却できると予想される価格を提示します。その価格を基本に売り出し価格を売主様と決めていきます。

媒介契約の種類

ご売却を決断されたら、仲介業者（不動産会社）との間に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約

特定の不動産会社に仲介を依頼し、他の不動産会社に重ねて依頼することが出来ない契約です。不動産会社は、依頼に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況報告義務や指定流通機構への登録義務（5日営業日以内）があります。また、依頼主は自分で購入希望者を見つけることは出来ません。

専任媒介契約

「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。不動産会社は依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況報告義や指定流通機構への登録義務（7日営業日以内）があります。依頼主は自分で購入希望者を見つけることも出来ます。

一般媒介契約

複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼することが出来る契約です。不動産会社に報告義務は無く、依頼主も自分で購入希望者を見つけることが出来ます。

契約に至るまで

ご売却物件の購入を希望された方は、まず購入申込書を不動産会社に提出します。これを受けて不動産会社は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約の為の条件を調整します。そして条件が整ったら不動産売買契約を結びます。

不動産売買契約とは

不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は取引内容や当事者の義務・権利を明確にし、安全・確実な売買契約の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。不動産売買契約が締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利・義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払が必要になる場合もありますので、不明点は必ず仲介業者に確認しましょう。

契約時に用意するもの

転居手続き等

引渡しまでに転居する必要があります。また、電気・ガス・水道など公共料金の精算も行います。

ローンが残っている場合は

ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権が付いている場合は、残りの債務を精算して、抵当権を抹消しておかなければなりません。ほとんどの場合が売買代金の残代金で精算する場合ですので事前に抵当権者（銀行等）と打ち合わせをしておくべきでしょう。抵当権の登記抹消手続きは、司法書士に依頼します。

残代金・受領・物件引き渡しの流れ

登記申請書類の確認

所有権移転登記（場合によって抵当権抹消登記）の申請を行います。登記を代行する司法書士に書類を渡し、登記申請を依頼します。

残代金の受領

残代金を受け取って、領収書を発行します。

固定資産税等の精算

引渡し日の前日までを売主、引渡し日から買主として日割り計算をして精算します。 ※マンションの場合は、管理費等の精算もあります。

関係書類の引渡し

管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書、取扱説明書、建物に関する書類等を引渡しします。

鍵の引渡し

お住まいの鍵を引渡します。

諸費用の支払い

仲介手数料、司法書士への報酬等を支払います。

残代金の受領時に用意するもの

• 権利証（登記済証）
• 実印
• 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの1通）
• 管理規約・パンフレット、建築確認書など
• 固定資産税評価証明書
• 固定資産税納付書
• ガス・水道他精算領収書
• 仲介手数料の残額（別途消費税及び地方消費税が必要です）