今回は皆様に借地権のお話しします。地主様やお寺、神社で、敷地の一部を第三者に貸している土地があり、これを『借地権付土地』と言い主に3つございます。

旧借地権（1992年以前の契約）契約更新が前提で、ほぼ半永久的使用。

普通借地権 初回30年、更新で20年→10年と続く。

定期借地権 更新 なし 契約期間完了時に更地にします。

借地人が高齢化し、居住中の借地権付建物を第三者に売却するケースを地主側と借地人がどう進めるかを見てみましょう。

１．借地権譲渡は民法第612条1項で無断譲渡及び無断転貸が禁止され借地契約で譲渡転貸可能特約がない限り借地権を譲渡できません。無断で借地権を譲渡した場合、地主は借
地契約を即時解除できます。但し親族等への借地権譲渡は、譲渡先の第三者が、配偶者な
ど同居の親族 子や孫に土地の利用状況に変化がない場合、無断譲渡の解除はできません。

２．居住中の借地権付建物を第三者に売却する場合、借地人は事前に地主へ説明し借地権
の譲渡の承諾を頂きます。反社や営利目的の業者に借地権を売却されては困るので、誰に
譲渡するか確認します。その際、合理的な理由がなく、地主側が譲渡承諾をしない場合や
譲渡承諾料の金額で折合わない場合、借地人は裁判所に代諾許可の申立て（借地借家法第 19条）を行い、借地人は裁判所から譲渡承諾を得ます。（代諾許可は、譲渡先がある事、建物は現存、反社への売却等、地主側が不利でない事）裁判所の譲渡許可は一定の譲渡承諾料を地主へ支払いを命じます）

３．適切な譲渡承諾料とは、借地権の譲渡又は賃借している不動産の転貸の承諾の対価を
借地人から地主に支払う料金です。地主、寺社として、借地人に対し第三者への借地権譲渡を承諾する場合、いくらの譲渡承諾料が妥当かは、借地人と当該第三者との関係性、使
用態様、従前の地代や更新料の支払い状況等、個々の契約、それぞれ事情で異なり、明確
な金額を示すことは困難です。

東京都では、借地権価格の10％の範囲内で合意している事も多く相場基準の参考になります。その他に売却代金を国税庁の財産評価基準書にある借地権割合で地権者と借地人で分けるケースもありますが、上記のように契約形態、相互間の諸事象によるのでその限りではありません。まとめますと、借地人が第三者への譲渡を希望する場合、譲渡先の属性、地代等の滞納状況、借地の使用状況等を確認し、承諾するか、借地人間で借地権の買取るかを話し合います。話がつかない場合は代諾許可申立てされる可能性があるので承諾を拒否するのではなく、裁判所が具体的にいくら程度で譲渡承諾料の算定をするかも視野に入れ協議を進めるのがポイントです。

複雑な権利関係を精査しスムーズに進めるためにも弁護士と弊社のような不動産の管理
会社と連携して進めていく事をお勧めしますのでお気軽に売買部にご相談ください。