物件が事故物件として扱われるか否かは「心理的瑕疵の有無」によって決まります。

心理的瑕疵とは、物件をこれから使用する借主や買主に心理的な抵抗が生じる可能性のある事象のことを指します。実際に心理的な抵抗が生じているかではなく、抵抗が生じる可能性がある事象が起きている場合には、それを告知しなければなりません。

具体的には孤独死や自然死、自殺や他殺などが心理的瑕疵があるとされる代表例です。この他にも近くに墓地がある、指定暴力団の構成員などが住んでいるなども心理的瑕疵があるとして扱われることがあります。

ただし、心理的瑕疵の有無については基準が非常に曖昧で、病死を含む自然死であっても心理的瑕疵になりうるという考え方も存在していました。そこで2021年10月8日に、国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死に関するガイドライン」が発表され、心理的瑕疵の有無についての判断基準ができました。本ガイドラインでは、以下のケースでは告知が不要であるという基準が設けられています。
～ガイドラインが示す告知の判断基準～
①自然死や日常生活での不慮の死

②日常生活において通常使用しない共用部分での①以外の死、特殊清掃が行われた①の死が発生し、事案 発生から概ね 3年間が経過した後（売買については対象外）

③取引の対象不動産の隣接住戸、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した上記①以外の死、特殊清掃が行われた上記①の死
これまで「一度入居者が入れば告知義務はなくなる」「事故物件に数カ月住むアルバイトなどが 」メディアで度々話題にもなりましたが、本ガイドラインでは3年と明確に記載されました。しかし、本ガイドラインにおいても「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に強い事案は告げる必要がある」と、物件オーナーの尺度によって心理的瑕疵の有無が変わってしまう記載もあります。そのため、本ガイドラインが策定された現在においても、心理的瑕疵の有無についての判断基準は非常に曖昧であるというのが現実です。判断基準の一つではありますが、特殊清掃が必要だと事故物件として扱われることがほとんどです。先程ご紹介した告知が不要なケースに該当する自然死や日常生活での不慮の死であった場合でも、ご遺体の発見が遅れた場合は孤独死となり、心理的瑕疵があると判断されるのが一般的です 。「特殊清掃は必要ないから心理的瑕疵はない」と判断することはで
きませんが、特殊清掃を行った場合はその旨を告知する義務が発生すると考えてよいでしょう。

売却の場合も貸し出している場合も心理的瑕疵の告知義務は発生するため、通常の賃料で貸し出すことは難しくなります。賃貸の相場としては、 2～3割ほど通常の賃料よりも安くなると言われています。

孤独死がどのくらい放置されていると事故物件につながるのか、どの程度の汚れから特殊清掃が必要になるかなどについては、法律で明確に定められていません。

売却したい物件や貸し出したい物件が事故物件になるかどうか不明な場合にも、まずは弊社にご相談ください。