物件を購入するには

購入に必要な資金

お住まいのご購入には、物件価格に加えて税金など様々な費用がかかります。それらの諸費用の合計は、売買価格の６～８％が目安です。 それでは、諸費用の内訳はどうなっているのでしょうか…。

印紙代

売買契約書やローン契約書に貼付する印紙代です。

ローン諸費用

ローン事務手数料・ローン保証料などの諸費用です。

保険料

火災保険料などです。

登記費用・税金

登録免許税

登記に伴う税金です。不動産購入時（所有権移転登記）には固定資産税評価額の１％、ローンを組んだ場合（抵当権設定登記）には借入金額の０.４％がそれぞれ必要になります。※固定資産税評価額は役所にて「固定資産税評価証明書」を取得すればわかります。

固定資産税

固定資産税課税標準額の１.４％が1年分となります。引渡し日を境に売主へ日割りで精算します。

都市計画税

都市計画税課税標準額の０.３％が1年分となります。引渡し日を境に売主へ日割りで精算します。

登記手数料

登記手続きの際、司法書士へ支払う報酬です。

仲介手数料

仲介物件については、売買成約の際に宅建業法で規定されている仲介手数料（消費税及び地方消費税含む）が発生します。

不動産取得税

不動産取得後、住宅の場合は固定資産評価額の３％がかかります。

その他

引越し費用等です

購入可能価格

いくらの物件を購入できるかを割り出すには、まず月々及びボーナス時返済できる金額から、住宅ローン借入金額を算出します。月々の返済金額には、毎月の積立貯金額、賃貸住宅にお住まいなら現在の家賃などが目安になります。住宅ローンの借入金額に自己資金を加えた金額が、物件の売買価格と諸費用の合計になります。

住宅ローン免除について

住宅ローンで購入された場合、所得税が還付される「住宅ローン控除」が受けられる場合があります。

住宅取得資金贈与の特例

住宅取得資金を一度に贈与しても、5年間に分割して贈与したものと同様に税額を求めることで税負担を軽減しようとするものです。この特例は550万円までであれば非課税、1,500万円でも95万円の贈与税で済むというものです。特例計算は1,500万円までについて適用されます。なお、本特例は平成17年12月31日までの適用となります。本特例の特徴としては贈与税と相続税が切り離され原則として贈与財産の相続時の取り込みがない点となります。（但し、相続開始前3年以内の贈与は相続財産に取り込まれます。） ※この特例を受けるには、条件がいくつかございます。詳しくはお尋ね下さい。 また、時限措置として相続時精算課税の特例というものもございます。この特例を受けるにも条件がありますが、利用すれば3,500万円まで非課税となります。 どれを利用するかは状況に応じて考えていただければと思います。

情報収集の手段

所在地や沿線・駅、間取り、価格などのすべての面で満足できる物件はすぐには見つからないのが普通です。お住まい探しにあたっては、出来るだけ多くの情報を集めることが重要です。新聞の不動産広告や折込チラシ、住宅情報誌そしてインターネット情報も上手に活用しましょう。

現地見学

所在地や沿線・駅、間取り、価格などのすべての面で満足できる物件はすぐには見つからないのが普通です。お住まい探しにあたっては、出来るだけ多くの情報を集めることが重要です。新聞の不動産広告や折込チラシ、住宅情報誌そしてインターネット情報も上手に活用しましょう。

物件チェックのポイント

現地で物件をご覧になるときは、まず第一にチラシや広告などの情報通りか確認しましょう。さらに日当たり、風通しなど図面ではわからないことを良く確認します。

• 敷地状況
• 内装、外装の材質、汚れなどの状態
• 部屋数、間取りの使いやすさ
• 各部屋の向き、日当たり、風通し
• 車庫、駐車場、駐輪場
• 冷暖房設備の設置状況
• 増改築、リフォームの必要性
• 収納スペースの状況等

周辺環境のチェックポイント

周辺環境のチェックはとても重要です。最寄の駅への所要時間、学校、公園、病院、商店街などの施設状況は必ず確認すべきでしょう。また平日と休日とでは、道路の混み具合や騒音などの状況が大きく変わる場合もありますので注意しましょう。

• 交通機関の状況（駅までの所要時間、混雑状況など）
• 周辺道路の状況（交通量・混雑状況など）
• 教育施設（学校・学区）
• 公共施設（病院・公園など）
• その他周辺施設（商店街・スーパーなど）
• その他環境（騒音など）

購入申込から契約まで

ご購入の物件が決まったら、仲介業者に購入の申込をします。その際、購入申込書を提出します。これを受けて仲介業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約の為の条件の調整をします。そして、条件が整ったら、重要事項説明を経て不動産売買契約を結びます。

重要事項説明

重要事項説明とは、売買契約の締結に先立って、物件に関わる文字通り重要な事項を説明するものです。これは取引士の資格を持つ仲介業者が、「重要事項説明書」によって説明を行います。重要事項説明書には登記簿上の権利関係や、物件の概要、代金の授受方法、万が一の契約解除の場合の規定などが記載されています。不明な点は必ず仲介業者へ確認しましょう。

不動産売買契約とは

不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は取引内容や当事者の義務・権利を明確にし、安全・確実な売買契約の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。不動産売買契約が締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利・義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払が必要になる場合もありますので、不明点は必ず仲介業者に確認しましょう。

契約時に用意するもの

• 印鑑（ローンご利用の場合は実印となります）
• 手付金（現金か預金小切手かを事前に確認しておきます）
• 印紙代
• 仲介手数料の半額（別途消費税及び地方消費税が必要）

公的融資と民間融資

住宅ローンは、大きく分けて「公的融資」と「民間融資」の２つに分けられます。どちらを利用するかは、利用者の条件や取得する物件によって決まります。

「公的融資」 住宅金融支援機構（フラット35）

購入する住宅が所在する都道府県内の「住宅金融支援業務取扱店」と表示されている金融機関で手続きをします。抵当権設定時の登録免許税が免除になるなど利点が多いですが、金利に保証料が含まれない、つなぎ融資が必要な場合があるなど不利な点もあります。

ローンの申込

必要な書類は下記の通りです。

• 収入証明書（所得証明書）
• 印鑑証明書
• 実印
• 住民税決定通知書
• 重要事項説明書
• 不動産売買契約書の写し
• 融資の申込書類一式
• 印紙代等

物件の最終確認

入居後のトラブルを未然に防ぐ為に、売主・買主双方で物件の状態について最終確認を行います。

物件の最終確認のポイント

• 付帯設備表の内容との一致
• 物件状況報告書の記載内容との一致確認（雨漏り・シロアリの害／給排水設備などの故障等）
• 隣地との境界の明示
• 電気、ガス、水道の使用方法、故障時の連絡先の引継ぎ

残代金支払の流れ

1. 登記申請書類の確認

所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に書類を渡し、登記申請を依頼します。

2. 残代金の支払

手付金と内金を引いた売買代金の残額を支払います。

3. 固定資産税等の精算

引渡し日の前日までを売主、引渡し日から買主として日割り精算をします。

4. 関係書類の受け取り

管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書、取扱説明書、建物に関する書類等を受け取ります。

5. 鍵の受け取り

お住まいの鍵を受け取り、その確認として「不動産引渡確認証」を発行します。

6. 諸費用の支払い

仲介手数料、司法書士への報酬等を支払います。

残代金支払時に用意するもの

• 残代金
• 住民票
• 実印
• 印鑑証明書（抵当権設定時のみ必要となります）
• 登記費用
• 固定資産税／都市計画税、管理費などの精算金
• 仲介手数料の残額（別途消費税及び地方消費税が必要）

登記手続きとは

「登記」とは一定の事項を広く公示するために、公開された帳簿に記載することを意味します。その目的は取引の安全を保護することですが、不動産取引においては、登記の手続きは司法書士に依頼します。 司法書士は、必要書類を預かって登記の申請書を作成し、法務局に提出します。登記済みの登記識別情報、又は権利書などを司法書士から受け取ったら、紛失や破損などがないよう注意して保管してください。（登記識別情報、又は権利書の再発行はできません）

お引越しの準備

お引越しでは、住民票の移動届や学校への転校届をはじめ、電気・ガス・水道・電話の移転手続き、金融機関・保険会社への住所変更届、さらに荷物の整理・梱包、粗大ゴミの処分、冷蔵庫内の食品の処分、近所へのあいさつなど、やらなければならないことがあまりにも多くあります。どこで何をしなければいかないか、誰に何をしなければいけないかなど、あらかじめ計画を立てて準備しておきましょう。