現在、共有不動産の所有者の方や、相続などで共有不動産の所有者になられた方に対し、共有不動産への著しい変化、影響が出てきそうです。

 

例えば既存建物の場合、大規模修繕工事や著しい形状変更等、また、売却や抵当権設定等を行うには、原則共有者全員の同意が必要とされます。

ただし共有者が所在不明の場合、一定の共有者の同意や持分価格の過半数の同意が得られれば、共有者が所在不明であっても裁判所の決定を得ることにより可能とする新設制度が、令和５年４月１日より施行、改正民法のもと始まります。

 

では、その概要の一部を見てみましょう。

本紙は主に、共有不動産の利用や処分に関する概要のご説明となります。

 

所在不明共有者以外の共有者が、変更・管理・保存・売却を行うためには

①共有物に変更（増改築等物理的行為・抵当権設定等制約的行為）を加える場合、不明者の同意に関する裁判所の決定を得て行う。

②不明者の持分を取得する場合、裁判所の決定を得たうえで、それに相当する金銭を供託し取得する。

③不明者の持分を譲渡する場合、裁判所の決定を得ていれば、不明者以外の共有者全員が持分全部を譲渡することを停止条件として、不明者の持分も譲渡できる。

④管理や保存行為をする場合、特別の影響を受ける場合以外は、変更を伴わない利用・改良ならば、共有者の持分価格の過半数の同意があれば管理に関する事項（設備改良・賃貸借契約解除・管理者の選定等）を決することができる。現状を維持する保存行為については、共有者がそれぞれ単独で行うことができる。

⑤共有物売却の場合は、改正民法後でも原則全員同意ですが、②や③の特定の者へ譲渡する制度を利用することによって、第三者への売却も実現できるようになります。

 

昨今、共有不動産の他、所有者不明の土地も大きな社会問題になっています。

所有者不明土地とは名前の通り、登記が行われていなく「所有者がわからなくなってしまった土地」です。

所有者不明土地は年々増加傾向にあり、国土の約22％に上るといわれています。所有者不明土地は、土地を管理する方がいないので荒れやすく、また、所有者不明土地は持ち主がわからないので、不動産取引や自治体が行う開発や防災業務も行いにくいのも問題になっています。そのため、国は所有者不明土地を減らす取り組みや法改正を進めています。

 

今後の法改正等は、民法だけでなく、不動産登記法の改正や「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」の制定も進んでおります。

法改正の全容は、法務省民事局のホームページから閲覧できます・・・。