近時、賃貸用建物の所有者が単身の高齢者に対して建物を賃貸することを躊躇し、そのために単身の高齢者が居住用物件を賃借しようとしても、借りることができないという問題が生じています。

これは、賃貸借契約の継続中に賃借人が死亡した場合、相続人の有無や所在が分からなかったり、相続人との連絡が付かなかったりすると、賃貸借契約を終了させ、また、物件内に残された動産（残置物）を処理することが困難になるというリスク（残置物リスク）を、賃貸人が感じていることが主な理由です。

 

そのため、残置物リスクを軽減することが、単身の高齢者が賃貸物件に入居する機会を拡大することにつながると考えられ、2021年6月7日に国土交通省及び法務省において、「残置物の処理等に関するモデル契約条項」（ひな形）が策定・公表されました。

このモデル契約条項は、賃借人の死亡時に契約関係及び残置物を円滑に処理することができるように、賃貸借契約の締結にあたり、賃借人と受任者との間で、

①賃貸借契約の解除

②残置物の処理に関する死後事務委任契約

を締結しておくことで、残置物リスクを軽減させ、賃貸用建物の所有者の不安感を払拭することを目的としています。

利用する場面として想定されたのが、60歳以上の単身の高齢者が賃貸住宅を借りる場合で、それ以外の場面で利用すると、民法や消費者契約法に違反して無効となる可能性があります。

 

委任契約の受任者については、賃借人の推定相続人のほか賃貸人から委託を受けて物件を管理している弊社などの管理業者とし、賃貸人に関しては利益相反の関係にあるため、受任者とすることは避けるべきであるとされました。

残置物の処理事務に関しては、賃借人の死亡から少なくとも3ヶ月が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した後に廃棄することができることとしています。

従来は、残置物の処理に関して法的手続きを踏む場合、相続財産管理人制度を利用して1年程度の時間とそれなりの費用がかかりましたが、それと比べると利用を前向きに検討できるラインではないのかなと感じます。また、現在弊社で取り扱っている家賃債務保証業者や少額短期保険などの付帯サービスに、死亡時の原状回復や、残置物の処理が費用補償の対象になっているものが多数あります。

 

今回発表されたモデル契約条項において、残置物の処理事務には3ヶ月という期間的制限はありますが、これらのサービスも併せて活用することで単身の高齢者が死亡した場合でも、最小限のリスクに抑えることができる環境が、整備されてきたといえるのではないでしょうか。

 

弊社でも今月からこのモデル契約条項を利用できる体制を整えました。利用していく中で、募集の間口が広がって空室対策の一助に繋がっていくことも期待しています。実際に利用するケースが出てきましたら、改めてオーナー様にご相談させて頂ければと思いますのでどうぞよろしくお願い申し上げます。